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交易成本有多高(上) #900

发表时间:2020-12-09 11:45
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交易成本有多高(上) #900




单次交易成本25%


一)抓重点

《宏观调控卷》至此已经写了八轮。今天我们要做个总结。“交易成本有多高”?
关于交易成本的分析,要下下篇再写。我们仅仅想简简单单问个问题,“交易成本有多高”。
答案是25%,每一次!



三流的跑江湖卖艺经济学家,总喜欢混淆事实。
好比他们写一篇“交易成本”的分析文章,非把方方面面各个情况都描述到了。篇幅又臭又长七八千字,最后说在某些不可思议的“特殊情况”下,你也可以享受税务优惠。例如满二满五之类的。

我们说,写文章要关注重点
重点就是主流。就是80%的情况下,你会遭遇到的状态。精锐如同匕首,直指核心。
至于各种例外和税务豁免,列入下面的小字备注即可。反正和买彩票概率差不多。



那么,主流是什么。
主流就是:“你是一对30岁左右的大学白领夫妻,希望在通勤合理的地区买100平米左右的二居室。适当考虑贷款和逐级改善”。

在这样一个“主流”的简化模型下。他最主要的特征,是没有“普通住房”了。



我们看回上海“普通住房”的标准:内环450W/环间310W/外环230W
你再套上8/5/4的价格格局,则对应可以购买:内环55m/环间60m/外环55m

在《老公房之政治特权 #420》一文中,我们说道,“上海是不允许建造55平米以下住宅的”。
最近的十五年内,55m以下住宅新建为零。
也就是说,如果你想买“普通住房”的话,除了20年楼龄以上老公房,别无选择。




二)交易成本

研究问题,你要抓住重点。重点是什么,我们买的一定是“非普通住房”。
重点抓住了,其他都是可以忽略细节。


在“非普通住房”这一个大前提下。我们看看交易成本有多高。他主要由以下四大部分组成:税费+限贷+限购+压价效应

1. 税费

  • 营业税3.3%

  • 所得税2%

  • 契税3%其他0.5%



这里需要说明一下的,是营业税。
绝大多数的“砖家”,其水平之低。已经到了令人发指的程度。



满五(旧政策)会减少营业税么?
今天是2016年初,你想想一下,五六年前,2010.3月上海楼市是什么价格
虽然没有精确的数字,但是250~300%的涨幅是有的。

今天售价1000W的房子,五年前可能就是350~400W的样子。
如果你要算“差额”营业税的话,就是全额的六折



许多人,包括许多资深的中介,张口闭口直接就喷“若能拖到满五,则税费就少了很多”。
这句话是绝对错误的!它可能适合你们老家的县城。但绝对不适合上海/北京这样大城市。

上海是什么情况,上海16年翻了16倍。正好每4年翻一倍。每年19%
    五年至少涨了250%



400->1000,我们做预算时,直接就是按照“六折”计算的。
营业税是5.55%的税率,差额就是3.33%,直接写入可行性分析。




三)进一步精算营业税

前二月某个混蛋卖了一套房子。
买家也是嘴贱。乖乖的合同都签了,忍不住再问一句“你2004买进多少钱”
某混蛋欲言又止,憋了半天,脸涨得通红。
“您知道契税么”。


在这个例子中,他当年的买进价就是现在的契税,也就是3%左右。整个房子涨了32倍。[1]
这只是一个特别欠骂的“职业炒家”的例子。在普通的例子中,如果你是一个本本分分的上海人,你是在2000~2004前半节买入的房产。
则到今天,基本都升值10倍以上。

也就是你的成本不到9%
如果要计算差额的话,就是91%要交税。
在这种情况下,“全额”和“差额”真心是没有区别的。
营业税从来不存在优惠政策!



我们说过,秀相期间,大致划分出了九轮“宏观调控”。其中危害最大的,是第一、八、九轮。
也就是营业税,限购,房产税。

以前写过一篇《回忆那些楼市成交的黄金岁月 #F350》,有空可以参阅一下。
营业税的麻烦,营业税在任何时候都是无法规避的。
也就是说,营业税在任何时候,从来没有降下来。都要5%左右。从来没有减免。




  • 你如果没满五,你交全额。你如果满五,房价涨了十倍。全额和差额也没什么区别了。



我们做数字,营业税就是3.33%,直接就拿“5.55%的六折”做预算。不要再听什么中介满五省税费瞎扯了。



>>> 什么,你说你的房子满五年了。可是增值也没有多少。几乎没涨没差价。
哥哥痛苦地把脸扭向一边……………
我们是职业炒家,职业炒家誒。
我们怎么可能不赚钱。每一套都是赚大钱的。五年三倍都不止。

你以为贵妇CEO失败流啊。




四)满二的算法

好了,现在又有人问,“改政策了,现在不是满五,是满二”了。


满二,满五,在算法意义上有很大的不同。
上海楼市,16年涨了16倍。这样算下来正好是2^4次方。每年19%涨幅。

如果满二的话,则平均一套房子只涨了38%。
这时候,你不可以再说“全额和差额营业税差不多”。
甚至还有人天真地想,“我平进平出,把差价做平了就没有税了”。



这个想法没有错,但他们没有拿出纸笔,仔细定量地计算一下。
定量计算的话,满二的税费更贵!

满二的税费:

  • 营业税1.4% [2]

  • 所得税2%

  • 契税3%其他0.5%



以上合计约7%的交易税费,算上中介费的话,大约是8%。
而之前五年期是3.5%+2%+3%+0.5%+1%=10%


但是,你正确的算法,应该是:

  • 满二8%,平摊到每一年,4%满五10%,平摊到每一年,2%



你每二年交易一次,花掉了8%的手续费。可是这些涨幅,你必须在“二年”内赚回来的。
好比房价每年涨15%,如果你扣除掉4%的费用,实际涨幅就只有11%


你翻开任何一本金融交易书。类似“股票投资入门”。任何一个大师,第一卷就会和你说“节约交易成本”。
频繁交易,在任何一个市场都是死路一条。尤其象房产这么“交易成本沉重”的市场。

哪怕是满二营业税轻一点,但是你的契税+所得税+中介费,并没有同比例降低
满二的情况下,你让我交易,我还不肯交易呢。来回都是车马费。




如果有更多闲情逸致的同学,可以做一张表。
将年限由1~15年,如果交易的话,以“交易成本/年数”画一条曲线。



短炒成本是非常非常高昂的。考虑到后面几项限贷,限购,压价费的话,1~3年内的短炒,可能要吞噬掉你每年7%涨幅。
这是一笔非常大的数字。如果“资金成本”再稍一失控的话,直接就是亏损。



五)贷款的价值

言归正传,我们继续算下去。
税费+限贷+限购+压价效应,接下来第二步成本,是“贷款”的价值。


贷款是有价值的。

  • 一个500W房子,100W现金的男甲。一个500W房子,400W现金,300W房贷的男乙



如果要丈母娘做比较的话,肯定是乙更超值一点。
贷款的价值,大约是“一半”。-300W贷款等值于-150W现金。乙的总身家750W。
具体的算法,我们Section 2再讲。



现在我们来计算“贷款”的价值。
对于房东来说,尤其是资深房东,他面临几个问题;
1)7折的贷款还掉了,再借不出来。只有85/90折扣
2)对于部分房东,第二第三套限贷


那么,这一部分的损失到底是多少呢。我们需要二个数值:
1)“待出售”的房屋,平均贷款%是多少
2)该笔贷款损失多少

对于第一个数值,我们认为可以估计为15~25%左右。也就是抛售一套价值600W的房产,平均还有135W贷款。

设想一下,假如你当年买了一套200W的二房。贷款取上限140W。
经过了2010~2016年的满五岁月,该房产升值到了600W。
而贷款轻微还掉一部分,还剩135W。
则贷款率22.5%


一般而言,我们都会选择手头“贷款率最少”的房产优先抛售。
则待抛售房屋,“剩余贷款/房价”达不到上限。
认为15~25%,是一个比较合理的估计区间。



其次,我们来算这笔贷款损失了多少。我们有几种情况。
1)失去这笔贷款,下次再申请变成1.1倍利率
2)失去这笔贷款,永远也申请不出来

按照1.1倍计算,损失是-21%,每一百万损失21万。
按照借不出计算,损失是-50%
这里面的具体计算比较复杂。要到Section 2再讲。


总之我们直接说结论,假设一套房子抛售,有占房屋总价值的15%的贷款,会遭受-21%的损失
==> 则你的损失在15%*20%=3%左右。

“限贷”造成的交易成本是3% [3]




六)限购的费用

“限购”造成的市场交易费用,是5%
这个数字不是我算出来的,是市场自己“走”出来的。


众所周知,限购是可以“破”的。具体的方法我们不展开,免得喝咖啡。
“房票”本身已经变成了一种票据,该票据是可以买的,而且有市场价格。

获得房票的方法,八仙过海各显神通。但无一例外都会牵涉到一定的成本。包括“资产更名”“贷款重置”“身份证养票”等等。
这一些事务累加在一起,又促成了一个“房票交易市场”。也就是我可以帮你用票,目前报酬大约是房价的5% [4]



七)总结

交易的成本一共有四样:税费+限贷+限购+压价成本。
其中前三样的金额是:税费9%+限贷3%+限购5%+中介费1%=18%

因篇幅所限。“压价成本”我们下篇再讲。


(yevon_ou@163.com,2016年3月29日午)[5]


[1] 没有计算杠杆
[2] 38%的涨幅,意味着75W涨到100W,差额是全额的1/4.
[3] 如果提前还款,部分银行还有“首年3%,次年2%,三年1%”的提前还款惩罚费。
[4] 以中型房产为例。
[5] 参考阅读《交易成本有多高》http://bbs.tianya.cn/post-house-275442-1.shtml,因限贷政策修改,“限贷”损失有所收减。


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