房地产市场的二朵乌云（上） #2520发表时间：2020-12-09 16:24
房地产市场的二朵乌云（上）#2520 工科生，知乎，码农，屌丝傻空。 二）房产的世界观 研究房地产市场，有二种方法。 一种是事件驱动法；
这个就叫“事件驱动法”。他用的是一套房子和“上个月”相比。 往前回溯，最长不超过一年。 向后展望，最长不超过三个月。 然后你发现有+50%的涨幅。顿时就“卧槽”，有泡沫了。 工科生，知乎男，临高粉，马前卒，屌丝码农，归入这一类类型。 而另一种视角，是“模型建模法”。 你看一个小乒乓球弹来弹去。工科生会教你怎样学习“打乒乓”。 他们会告诉你高球如何拦，低球如何挡，扣杀如何接。 捏乒乓球拍的正确姿势。 而一个“理科生”不是这样想的。理科生眼中，不是弹来弹去的乒乓球。而是更为底层的F=ma 所谓刚体运行，更本源是牛顿三定律啊。 你只要知道了速度，动量，角动量。你就可以用牛顿力学，推算出球的落点。 使用高速摄像机，能在0.01秒之内判断出乒乓球的物理参数。 日本人因此研究出了“乒乓机器人”。 秒杀一切奥运冠军。 在过去十六年中，我们连押了十六把大。每一把都猜中了。 三）建模 工科生浑浑噩噩。整天只知道之末细节。 只见树木，不见森林。 对于造大桥修机器很在乎，码农抠定很在行。而丝毫不懂社会的宏观规则。 永远吐血“卧槽，又涨了”。 对于理科生来说，他眼中的房地产市场，从来不是“涨了涨了长了”、 “跌了跌了跌了” “又没猜中又没猜中又没猜中”。 对于理科生来说，他首先要做的第一件事情是“建模”。 建筑一个模型，来描绘我们的现实世界。 这是一个庞大的工程，99.999%的人迈不出这一步。他们也没能力迈出这一步。 到底是什么原因，导致了房价连续十几年的连续十几倍的疯涨。 我们的答案是：“货币”。 抓住了货币这条主线，你就有了钥匙在手。 以后再看看各地市场，耳清目明。顺理成章。 这一切从来都不是“发疯”，“疯涨”，“泡沫”。而是命中注定之事。 就好像我们一直很喜欢用的图片。  “树三观，获新生”。 从T-1更底层的，从F=ma反推乒乓球的落点。 但是“建模”并不是一件很容易的事。 每一次研讨会，都会有人站起来，“谈谈我的看法”。 昨天听了一段463M的深圳炒房群发言。讲了足足一个多小时。 这些人，也对整个房地产市场，有着自己一套“成体系”的看法。 不幸的是。却是彻底完全绝对错误的。 并不是每一个人的世界观，都叫做特仑苏。 真正能称为“科学”的世界观，其要求非常非常之高。至少有以下二点； 1）能解释一切现象 2）不能有任何错误 四）模型的演化 最核心一点，我们认为“房价的涨幅来自于货币的增发”。 这一条定律极强。估计没有太大的错误。 多军们，也是靠着这一条定律，渡过了一个又一个+50% 每当房地产市场疯涨50%，只有多军们坚信着“还有十七八个+50%”。 别人都当我们是神经病。 只有多军相信，完全可以多印几个零。  但是，长远的几十年后，吃顿饭一万円。 小伙伴们野心不止于此，他们还要你解释“更微观”的东西。 更微观的东西，你就不能以“几十年”尺度为单位。 而只能以“几年”尺度为单位。 以“几年”尺度算的话。我们发现“房价”的涨跌并不均匀。 好比北京上海房价都已经涨了几轮，而沈阳、长春的房价纹丝不动。 哪怕一些比较市场经济，城市也颇有活力，例如常州，无锡，其房价也是万年不动。 如果你纯粹以“货币滥发”，这种“微观现象”就没法解释。 所以我们要再加一个解释条款，“水滴现象”。 其意思说，远近亲疏，货币如水。  这一次，东北复苏开发。投资1.6万亿。 “国开行”发行16000亿债券，并且让央行包销。 “国家开发银行”，就可以拿着这笔钱，去东北投资很多很多项目。 目前中国“三大政策性银行”都在北京。这三行不为世人所知，潜伏在水底。 而实际情况，三大行的资产规模，已经超过了整个英国的GDP。 对于这些“印钞机”的钱，它是“诞生”于北京的。 请注意，“诞生”这二个字。再联系一下上图“水滴滴水”的照片。
其中“内圈”城市不仅获得资金的时间更早，而且力度也最足。 等水波逐渐散波到外圈，力度也小了很多。 因此“京沪深”可以获得额外的加成。所谓的“只有大城市，才有房地产”。 其实这个大城市，更重要指政治“特权”城市。能优先从中央拿钱的城市。 “货币滥发”+“特权城市”，能解释很大范围内的房产现象。 可是小伙伴们还不满意。他们希望“更短期，更微观”。 请注意，“模型”的要求是解释一切现象，没有任何错误。 一朵乌云就可以击倒整座大厦。 第三步阶段，有人提出质疑。“哪怕算上了货币增发，哪怕等待了六七年时间”。 可有些地方就是万年不涨。 具体的譬如开封，驻马店，随州，通辽，怀化，吉首，南阳，吴忠……… 甚至还有常州，无锡。 这些城市，经济未必差。人均收入也不低。 可它的房价就是万年不涨，也分享不到“财产性收益”。 于是，理论修正又加了一环，“人口迁徙”。
房地产是一种“边际效应”很强的市场。 一个城市100套房子，90个用户和110个用户，其结局完全不同。 租金可以差几倍。售价可以差十几倍。 所以，当“人口流出”，导致本地需求完全过剩之后。对于房地产，就是“致命性”打击。 哪怕你物价再翻几倍，也抵不上人口消失对不动产的伤害。 用了三层修正，总算勉勉强强解释了北京的“老破小”要比岳阳的“大别墅”还贵的问题。 五）小结 此后，在微观层面。不同类型的物业，不同地段，不同新旧，会导致房产价格不同。 这些也是需要解释的。 请记住，一个“科学”的理论，是“解释一切现象，没有任何错误”。这是一个非常非常非常高的要求。 为了解释市场的“微观现象”，我们绞尽脑汁又想出了； 《上海楼市的三分天下》 《世界上最好的房型》 《处房情结》 所希冀的，就是希望把一切都包含在“理论”之中。 凡事都可以解释，凡事才都可以预测。 如果发生了“理论”不能解释的事情，就意味着我们无法“推算”，也无法“预测”未来。 这样，我们在下注下一把“押大押小”的时候，就纯粹是赌博了。纯粹50%概率。 这种感觉，很不好。宛如除去了内装甲，行走于非洲危机四伏的大草原。 可惜的是，房地产市场始终存在着“二朵乌云”。 这二朵乌云费尽心机也无法用理论解释。 如果这个麻烦不解决，会导致整幢大厦的崩塌。 你看，以上都是引言。写着写着，也已经3500字了。 咱们下篇再说。 （yevon_ou@163.com，2016年9月21日午） 鉴于某些同济朋友的反对，本处可改为“看不起马前卒”。 |
